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百佬汇注册,写在英国退欧之际:对不起,今天我们只关心伦敦房价
发布日期:  2020-01-07 18:45:09 

百佬汇注册,写在英国退欧之际:对不起,今天我们只关心伦敦房价

百佬汇注册,◎文 | 掘金大师

◎来源丨本文首发于微信号“海外掘金”(海外资产配置第一门户)

“会有一天,你们法国,你们俄国,你们意大利,你们英国,你们德国,你们大陆上的每一个国家,你们会并不丧失自己不同的品质,并不丧失你们光荣的个性,而又严密地组成一个更高层次的统一体,你们会组成欧洲的兄弟姐妹。”

这段话并非留欧派在今天公投失败后的声嘶力竭,而是167年前法国文豪雨果在欧洲和平大会上提出的“欧罗巴合众国”畅想。欧洲统一一直是很多人的追求,这个名单可以开列到:拿破仑、古登霍夫-卡勒基伯爵、雨果、白里安、让•莫奈、希特勒、罗伯特.舒曼、戴高乐、阿登纳……

然而,欧洲一体化在有效推进数十年后,在此刻遭遇重大挫折。这是一篇写给关注海外资产配置者的分析,我们谈世界的动荡、欧洲的撕裂、资本的起伏、人性的复杂,最终都要回到一个能指导自己行动的问题:英国还能投资吗?海外哪里安全?

今天,我们只关心伦敦房价。

本文将分成下面几个部分,用最简要的语言给你一个清晰图景:

1. 英国在欧洲面前的三个角色

2. 退欧祸福评估

3. 香港的今天是伦敦的明天?

4. 抄底?抄底!

历史上,英国与欧洲大陆的关系一直若即若离,三个角色能概括它们关系。

第一个角色,离岸平衡者。

当欧陆上出现一个强大帝国而使欧洲政治失去“均势”时,英国必定介入,拉第二强的欧陆大国打击新兴欧陆帝国:1804年,拿破仑的法国崛起,英国参加“反法同盟”;20世纪初,德意志第二帝国崛起时,再拉法国打压它。英国外交政策似乎就是保证欧洲大陆没有起支配作用的强国,是一个“离岸平衡者”。

第二个角色,优越感与不安全感之间的摇摆者。

日不落帝国是世界上第一个势力触达全球的超级大国,英国骨子里有优越感和领导者情结。在二战即将步入尾声时,当时的美国国务卿爱德华•斯特提纽斯说,英国在任何一个自己不占据领导地位的俱乐部里永远都是不舒服的。70年后,仍是如此。欧盟的领导权握于德法之中,英国对于次要地位耿耿于怀。

第三个角色,大西洋主义者。

此次公投,被一些人形容为“选择英吉利海峡还是选择大西洋”。

英国其实一直与美国走得更近。按社科院研究员冯熙明的划分,英国与美国是一个板块,而与欧元区存在一定差异。举个例子,2008年之后,英美无论在经济指标还是政策上,都存在一定的相似性,而与欧元区是不一致的,甚至是“打架”的。

下面这张gdp增长率的走势很典型。2011年之前,受金融危机影响,西方主要大国的gdp增长率走势比较一致;分野出现在2011年的下半年,英国和美国一道,逐步走出金融危机的阴影,经济率先回暖;而与之相比,德、法等欧陆大国则依然深陷金融危机和欧债危机。

英国退欧的负面影响,包括金融中心地位受影响、贸易下降、劳动力减少等,媒体已报道很多,在此不细说。

岔开一句,在此次公投中,精英阶层基本持留欧立场,退欧派大多在普通大众中。因此由精英掌控的媒体上,基本是留欧声一片,给人退欧可能性小的错觉,及至今日剧情反转,资本市场上演了一出血腥大戏,深谋者联手大赚一笔。

单纯看退欧负面影响,不足以分析决策。另一方面的信息————欧洲的现状与问题,同样重要。

欧洲的问题,政治和经济。政治上,“俄罗斯的复仇主义、伊斯兰的恐怖主义以及日益增加的移民”,在此不展开。

经济上,第一是高福利政策,欧洲人日子太舒服了,但日益显露出对竞争力、对市场机制的束缚。

第二是欧盟体制上的问题。金融研究者祁斌对此有论述:

欧元在设计的时候,出于一个非常美好的意愿,希望统一货币能够降低各国家之间交易的成本,促进欧洲统一。但是最初的制度设计,忘掉了“劣币驱逐良币”的古训,也就是说,当不同竞争力的经济体被绑在了一起,很快就陷入了“大锅饭”的泥潭。一个德国人和一个希腊人被绑在了一起,德意志民族省吃俭用,努力工作,在世界上可能仅次于中国人,而希腊人崇尚享乐,最后希腊经济出了问题,德国人买单;过两天,西班牙出了问题,德国人买单;再过两天,意大利出了问题,还是德国人买单。德国人想明白了,说我也变成希腊人吧,而希腊人变成德国人的几率,大致为零。

政经问题纠缠在一起,人们对欧洲的未来不那么乐观。也就是说,并不存在留在欧洲就一好百好,离开欧洲民不聊生的局面。

看清这点,能使我们对退欧祸福评估不那么简单化。

怎么看英国?有几点不可忽略:

第一,英国是近几年欧洲大国中经济发展最强劲的国家,媒体甚至用了“一枝独秀”的词。

第二,强劲的原因,与政策取向有关。

首相卡梅伦被认为是撒切尔的传人,对社会福利制度的改革,由福利取向转向市场取向,这与高福利的欧陆国家形成分野。经济危机之后,西方经济体普遍出现保护主义抬头趋势,英国则逆势而动,坚持自由贸易主义立场,以及市场的开放性。做海外资产配置的人,对自由市场精神应有共鸣。

第三,英国的房价比经济增长更夺人眼球。

从经济学人的房价指数可以看到,英国的房价走势一骑绝尘,其增长幅度甚至超过“翻天覆地”的中国。

经过上世纪80年代撒切尔时期和本世纪第一个十年布莱尔时期的经济奇迹,将德法的房价远远甩在身后。虽然08年金融让英国房价大辐下跌,但两年后又“满血复活”,并伴随着新一轮的全球经济货币宽松而继续上升,至今未有停止迹象。

在这其中,伦敦是当之无愧的“房价之王”,很多家机构的报告已称其为全球最贵城市。

数据来源:全球房产研究机构“global property guide”,以市中心120平米的公寓为样本

可以看到,在全球房价最高的几个城市中,伦敦价格最高,但租售比处于中游,这也是有观察者认为“贵得并不离谱”的原因之一。

与此同时,英国以及伦敦都极为倚重金融业,有论者甚至提出过度金融化的警告。

英国经济学家geoff tily说:“2014年,伦敦gdp增长超过一半是由金融(30%)和地产(22%)两大行业所贡献的。”

金融+地产,这像极了香港的经济结构。一路狂奔过后,香港的今天就是伦敦的明天?

概率不大。香港的短板在于除了这两块,其他产业乏力,尤其是一心扶持的科技创新产业迟迟没有发展起来。伦敦这块则表现抢眼,其信息和数据处理产业发达。

根据全球创新研究机构2thinknow发布的报告,伦敦长年位居前列,2015伦敦的创新指数甚至位居全球城市之首(2thinknow衡量城市创新力的三个指标:1.文化设施和资产;2.人类基础设施;3.网络市场)。

终于进入主题,对退欧后的英国楼市怎么看?

前面似乎都在说英国的好话,为啥?最主要的原因是平衡信息,现在满大街都是哀鸿之声,提供不同角度的资讯有助于全面认知。

先抛出我们的结论:短期有震荡,长期有信心。

客观看,退欧对房地产市场的冲击是有的。据伦敦一线从业者介绍,近段时间以来已有卖家在降价出售,买家更多持币观望。短期看,震荡难免。

这种震荡,更多来源于对不确定性的反应,而非英国经济下行铁板钉钉。

英国到底会如何?金融中心地位会受到何种程度影响?是留在欧盟担负起照顾隔壁老王的孩子更好,还是增加贸易协调难度但获得独立身份更好?这些问题都没有确定答案。

那些说伦敦金融中心将亡的论断绝壁是标题党。

举个例子,现在按揭贷款市场上有一款贷款产品叫btl(buy to let),目前是不受规制的,但欧盟一直力求将其监管的,比如欧盟最近将btl分类为professional btl贷款和consumer btl贷款。如果退欧,将不再有欧盟的管制,btl贷款市场将更活跃更自由,这可能会刺激房地产投资市场。

好坏相杂,难以衡量,这是不确定性。如果结局都确定了,资本市场一定瞬时一撸到底,反映在价格里。

为什么说长期有信心?

第一,历史。

先看一下这张图。

从英国过去60年房价走势来看,重大事件或危机会对英国楼价的走势带来一定的影响。

1973 第一次石油危机,使得本来呈上扬态势的英国房价增速放缓。而到了1979 – 1980的第二次石油危机时,西方工业国经济衰退,英国房价涨幅趋势变平滑,直到1982年英阿海战结束,英国获胜后,房价开始回升。

1987年10月19日“黑色星期一”大股灾时,全球股市在纽约道琼斯工业平均指和伦敦ftse指数带头暴跌下全面下泻,引发金融市场恐慌,随之而来1980年代末的经济衰退。加之1990年海湾战争爆发和第三次石油危机出现,使英国房价在1988-1991年之间出现较大跌幅。

最近两次大事件就是2007年次贷危机和2008年金融危机了。危机过后,英国房价出现大幅下跌。而到了2009年左右,楼市短期回暖,却面临到2010年爆发的欧债危机,使得全英楼价再次震荡。来到2013年,英国楼价开始再度上涨,这也与英国经济增长率的回升同步。

经历了这么多重大危机,英国房价依然昂头向上,数十倍地增长。

我们能说,退欧这个事件的量级,比石油危机、比黑色星期一、比金融风暴更大?

金融研究者祁斌发现:

国际货币基金组织的两位经济学家,曾在金融危机前的2007年,统计了过去50年间,全球17个经济体,在大大小小84次经济金融危机后经济复苏的情况,结果发现,资本市场主导的四个国家,美国、加拿大、英国、澳大利亚,在危机后经济反弹的速度最快,而银行主导的六个国家,西班牙、奥地利、葡萄牙、比利时、德国、意大利,经济复苏的速度最慢,其中的几位正是今天欧债危机的主要成员国。

历史数据似乎只能代表过去,长期有信心的一个更根本原因,是“确定性”。

前面提到,这次资本市场和房地产市场的反映,源于“不确定”,那么长期看,英国属于全球稳定性和确定性最强的第一阵营国家。它有足够深厚的现代政治和经济传统,轻易无法撼动,它是法治最完备的经济体,是自由市场精神坚守最好的国家。

正如剑桥大学地中海历史学教授戴维•阿布拉菲亚所说:

英国整体上是一个异常稳定的政体,其演变打破了马克思(marx)和恩格斯(engels)关于第一个工业国家将成为第一个革命国家的预言。法西斯主义在这里几乎没有市场,极左翼的影响力在不久以前都微乎其微。

从投资逻辑来说,如果英国都不稳定了,全世界也找不到几个稳定的地方了。

为什么那么多全球富豪都来伦敦购房,将其作为自己的后花园,最重要的原因就是看中英国的“确定性”。

基于此,现在的投资策略应该是,先看后动。不确定带来震荡,但终会回归确定性。

持有者别慌,观望者子弹上膛,这段震荡期过去,新秩序开始萌芽,确定性将归未归时,出手!

来源:本文首发于微信号“海外掘金”(id:gold1849)(海外资产配置第一门户)

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